四套资料对应答案

发布日期:2014-05-13 点击次数:1908

《房地产开发与经营》（四）答案

一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）

在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1. A2．D3．C4．C5．C6．B7．B8．B9．A10．D11.B12.A13.D14.C15.C

16.B17.C18.A19.C20.B21.C22.B23.D24.C25.C26.B27．B28．D29．C30．A 

二、多项选择题(本大题共5题，每小题2分，共10分。在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。)

31．CDE32．ACD33．ACDE34．BCDE35．ABC

三、名词解释(本大题共4题，每小题3分，共12分。)

36．房地产预售：房地产未建成前就将房地产预售出去，用获得预收资金建设该房地产。 

 37．投资回收期：项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。

38．房地产可行性研究：在投资决策前，对于项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面地分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

39．挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

四、简答题(本大题共6题，每小题6分，共36分。)

40.直线职能制组织结构的优点是：统一指挥与专业分工相结合。

直线职能制组织结构的缺点有：横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。

41. 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

42. 一准备阶段 ：明确调研目的、分析初步情况、设计调研方案、确定资料来源、确定资料收集方法、设计调查表和调查问卷

二调查阶段：试调查；调研实施

三分析研究阶段：调研资料的整理与甄别验证；调研数据的统计与分析；撰写调研报告；修订并提交调研成果

四整理归档阶段

43．房地产开发与经营的特点有：房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营的风险较大； 房地产开发与经营政策性强；专业性强。

44．业主方的项目管理；工程总承包方的项目管理；监理方的项目管理；设计方的项目管理；施工方的项目管理；供货方的项目管理；社会环境方的项目管理。

45．经济目标不同；价值尺度不同；折线率不同；汇率不同 

五、论述题(本大题共1题，共12分。)

46． （1)确立开发理念；基于企业的价值观，体现企业文化，发挥企业的竞争优势；确定开发指导思想和经营模式，使项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌的建设。

（2）明确用途功能；在市场定位是应根据城市规划限制条件，按照最佳最有利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能。

（3）筛选目标客户；在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作。

 (4)进行项目初步设计；在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容。

（5）测算租售价格；参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格。

（6）确定方案。根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。

 

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